Актуальні питання державної реєстрації речових прав — позиція науковця та практика

12 лютого 2026 року

Лектор

Володимир Нікітін, завідувач кафедри права та публічного управління, доктор юридичних наук, професор кафедри Київського національного університету будівництва і архітектури

Програма

1. Нормативна рамка 2024–2026: що реально змінило роботу.

Стисло про Закон № 1952-IV, Порядок № 1127 (чинна редакція), Порядок № 1141 (ведення ДРРП), Постанову № 785 (05.07.2024), а також взаємодію з ЄДЕССБ та ДЗК. Чому це важливо для щоденних реєстраційних дій.

Чек-лист: перевірити, що у ваших шаблонах – чинні редакції 1127/1141; є «швидкі» посилання на профільні реєстри (ЄДЕССБ/ДЗК).

Червоні прапорці: посилання на застарілі пункти; вимога паперових довідок там, де дані мають тягнутися з реєстрів.

Лайфхак: як працювати в сучасних умовах.

2. Прийом і розгляд заяв за постановою № 1127: базова процедура, строки, рішення/відмова.

Алгоритм: подання – перевірка – взаємодія з реєстрами – рішення/надання відомостей – внесення до ДРРП (інтерфейс 1141). Норми про відмову/зупинення; фіксація підстав у рішенні.

Чек-лист: (1) належний заявник/повноваження; (2) повний пакет; (3) ідентифікація об’єкта (ДЗК/ЄДЕССБ/адреса); (4) адмінзбір.

Червоні прапорці: «оціночна» перевірка замість формальної достатності; відмова без прямої норми.

Лайфхак: готові шаблони мотивування відмови – «немає відомостей у реєстрах» і «неналежний документ/заявник».

3. Новостворені об’єкти (нове будівництво/після реконструкції): що саме перевіряти.

Коли право виникає після завершення будівництва: перевіряємо у ЄДЕССБ технічні характеристики, факт прийняття в експлуатацію (якщо реконструкція), та присвоєння адреси; синхронізація з постановою № 785.

Чек-лист: (1) ЄДЕССБ – теххарактеристики; (2) введення (де потрібно); (3) адреса; (4) правова підстава та належний заявник.

Червоні прапорці: немає адреси/техданих у ЄДЕССБ; підміна реєстрових даних паперовими листами.

Лайфхак: «скрін-чек» ЄДЕССБ (1 сторінка в справу) – знімає більшість спорів при оскарженні.

4. Об’єкти, збудовані «до 05.08.1992»: спрощені підтвердні підходи.

Для індивідуального житлового/садового фонду – допускаються документи інвентаризації БТІ тощо; вимога «введення» зазвичай не застосовується; окремі роз’яснення органів юстиції/практика. (Пояснюємо межі, коли потрібна додаткова легалізація змін).

Чек-лист: техпаспорт/матеріали БТІ; підтвердження набуття (до 2013 р.); належний заявник; адреса (за Порядком адресації).

Червоні прапорці: вимагати «введення» для старих індивідуальних будівель без підстав; ідентифікація адреси «зі слів».

Лайфхак: стандартний шаблон запиту/відповіді БТІ у ваших SOP’ах та що можна отримати у відповідь.

5. Земельні ділянки: первинна реєстрація, перевірки по ДЗК.

Нюанси для заяв щодо ділянок, коли в ДРРП ще немає права: обов’язок перевірки наявності державної реєстрації в ДЗК, узгодження цільового, площі, конфігурації; взаємозв’язок з подальшими діями за п. 54.

Чек-лист: (1) право на «материнську» ділянку/належний титул; (2) дані ДЗК відповідають поданим документам; (3) відсутність суперечностей у ДРРП/ДЗК.

Червоні прапорці: не сформована ділянка в ДЗК; розбіжності площі/цільового; відсутність титульного документа.

Лайфхак: «карта відповідності» – табличка: кадастр → площа → конфігурація → документ.

6. Поділ/виділ/об’єднання ЗЕМЕЛЬНИХ ділянок (п. 54 № 1127) — окремий алгоритм.

Реєстрація можлива лише якщо в ДЗК вже сформовані нові/об’єднана ділянка (кадастрові номери); при спільній власності — договір про поділ/виділ або рішення суду; кількість заяв = кількість утворених ділянок (винятки — припинення спільності за договором/судом).

Чек-лист: (1) ДЗК: сформовані ділянки/об’єднана; (2) титул на «материнську» ділянку (або запис у ДРРП); (3) договір/рішення (коли спільність); (4) окремі заяви; (5) перерахунок часток.

Червоні прапорці: «одна заява на все»; у ДЗК немає нових ділянок; хибний перерахунок часток.

Лайфхак: стандартний набір документів для державного реєстратора з переліком кадастрових номерів (нових) і посиланням на п. 54.

7. Поділ/виділ/об’єднання БУДІВЕЛЬ/споруд (п. 54 № 1127) — окремо від землі.

У ЄДЕССБ мають бути відомості: теххарактеристики, прийняття в експлуатацію (коли поділ/об’єднання у зв’язку з реконструкцією), та адреси для кожного новоутвореного об’єкта; окремі заяви на кожний; перерахунок часток, якщо щось лишається у спільній.

Чек-лист: (1) ЄДЕССБ: техдані/введення (де потрібно)/адреси; (2) титул або запис у ДРРП; (3) договір/суд — при спільності; (4) окремі заяви.

Червоні прапорці: у ЄДЕССБ відсутня адреса хоча б для одного новоутвореного об’єкта; «змішування» комплексу в одній заяві.

Лайфхак: «pre-check PDF» (відомості з ЄДЕССБ + таблиця «об’єкт ↔ адреса ↔ площа ↔ ID»).

8. Реконструкція/реставрація/капремонт: коли «введення» є обов’язковим.

Пояснюємо відмінність: якщо поділ/об’єднання відбувся у зв’язку з реконструкцією – у ЄДЕССБ мають бути дані про прийняття в експлуатацію; якщо без реконструкції – вимога про «введення» не застосовується, але теххарактеристики та адреси все одно мають бути. Логіка псотанови № 785 у зв’язці з п. 54.

Чек-лист: (1) встановити, чи була реконструкція; (2) за реконструкції –  «введення» + техдані + адреси; (3) без реконструкції – техдані + адреси; (4) окремі заяви.

Червоні прапорці: вимагати «введення» там, де його не передбачено; відсутня адреса новоутвореної одиниці.

Лайфхак: що може бути критичним в документах.

9. Реєстрація на підставі судових рішень: як перевіряти і що підшивати

Загальні вимоги № 1127 до рішень суду як підстави; окремо – логіка «витребування»: достатньо рішення про витребування без додаткових «правовстановлюючих», якщо воно прямо передбачене чинною редакцією (узгодження з судовою практикою). Правильна фіксація реквізитів рішення, кореляція з об’єктом/адресою/кадастром.

Чек-лист: (1) повний текст рішення/завірені копії; (2) відповідність предмету/об’єкта; (3) виконання (де потрібно); (4) ідентифікація об’єкта в ДЗК/ЄДЕССБ/адресації.

Червоні прапорці: вимагати «зайві» документи понад рішення, коли п. 1127 це не вимагає; відсутність кореляції між рішенням і об’єктом.

Лайфхак: окремий шаблон дій державного реєстратора – «реєстрація на підставі судового рішення» з двома варіантами: витребування/інший спосіб захисту.

10. Іпотека та звернення стягнення: пакет по п. 61 постанови № 1127 і безпечний перехід права.

Позасудовий перехід за іпотечним застереженням: письмова вимога іпотекодержателя, докази її отримання, сплив 30-денного (або більшого) строку, за потреби – заставна; перевірка оцінки предмета іпотеки (судова практика наголошує на істотності ціни/оцінки). Також – судове звернення стягнення як альтернативний сценарій.

Чек-лист (п. 61): (1) текст застереження в іпотечному договорі; (2) вимога → докази отримання; (3) сплив строку; (4) звіт/оцінка; (5) за наявності — заставна.

Червоні прапорці: «перехід за іпотекою» без доказів повідомлення/строку; відсутність оцінки; підміна підстав договором купівлі-продажу.

Лайфхак: міні-шаблон «чек доказів повідомлення» (пошта/кур’єр/електронний спосіб, передбачений договором) – приклад.

11. Підсумкова сесія: Q&A + збір актуальних питань в роботі державних реєстраторів для подальшого розгляду та надання пропозицій.

Учасники семінару отримають Сертифікат про підвищення професійного рівня та постійний доступ до відеозапису семінару.

До участі запрошуються нотаріуси, помічники нотаріусів, консультанти державних нотаріальних контор, державні реєстратори, адвокати, інші правники та усі зацікавлені особи.